10月北京二手房交易量强势反弹 房价环比上涨5.2%

10月北京二手房交易量强势反弹 房价环比上涨5.2%

业内热评腾讯房产2014-10-30 14:47
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在“9·30房贷新政”、三部委下发“公积金贷款新政”以及北京市调整普通住宅标准等多重利好的综合影响下，10月的北京二手房市场终于迎来了久违的回暖反弹。

伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委网签数据统计，截止10月28日，北京市二手住宅网签量为6617套，比9月同期回落14.1%，比去年同期回落25.6%。按照近期日均网签量的增长势头来算，10月全月网签预计与9月份基本持平。



对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，由于北京市网签的相对滞后（滞后15-20天左右），现阶段网签数据已无法准确反映市场实际成交情况，加上10月份国庆假期网签低谷的影响，网签数据从目前看到的下滑情况已经与市场实际相背离。

据伟业我爱我家市场研究院监测，10月前28天，通过我爱我家达成的二手房买卖合同签订量（含未网签）比9月同期上涨了118.4%，比去年同期上涨了56.4%。实际交易量的强势反弹，已经在10月末一周的日均超过600套的网签量方面明显体现出来，预计11月中上旬北京二手房网签量将出现小高峰。

在成交均价方面，10月份前28天，北京市通过我爱我家达成的二手房交易成交均价为29944元/平，环比上月均价上涨5.2%，与去年同期相比回落2.5%。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从10月份目前我爱我家的合同签订情况来看，10月份北京二手房市场的实际成交情况整体表现为量、价齐涨。受房贷新政、公积金新政、普宅标准调整等多重利好影响，以及每年10月份通常的成交小高峰因素影响，北京二手房市场在本月内的表现已可以用回暖反弹来概括。9月末以来密集的市场利好，已对低迷了9个月的楼市产生了实质性影响。

郊区均价涨幅较高 城市核心区均价涨幅相对较小



据伟业我爱我家市场研究院统计，10月份北京市二手房价格变化呈现出城市外缘郊区县环比涨幅明显，同比跌幅较小的特征；而城市核心区则呈现出环比涨幅相对较小，同比跌幅较大的特征。

数据显示，位于城市核心区的东、西城，10月份环比涨幅仅为2.27%，同比则下滑5.75%；位于城市中间区域的朝阳、海淀、丰台、石景山四个区域，10月份环比涨幅为3.42%，同比回落7.45%；而位于城市相对外缘的大兴、昌平、通州、顺义四个区域，10月份环比涨幅为5.86%，同比回落3.36%。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，综合对比城市内、中、外三个区域的价格同比、环比变动特征，核心区价格同比跌幅较大、环比涨幅较小的特征主要有几方面原因。

一是城市核心区房屋总价、单价本身就远高于其他区域，其对应的消费客群相对其他区域来说，更偏向于购买力较好的富裕人群，这一人群数量本就相对有限；同时对于市场购买力而言，核心区房价即使是较小的涨幅，往往也意味着总价较大额度的增加，这会直接影响购买人群的决策。因此在市场反弹的情况下，价格的反弹幅度也相对有限。

二是城市核心区相对来说集中了以往较多的投资性需求，此类需求在今年年初楼市下行的情况下出售房屋，由于房屋总价普遍较高，对于议价空间的接受幅度较大，影响同比跌幅的相对显著。

对于城市外缘区域二手房价格环比增幅显著，同比跌幅较小的特征，胡景晖认为，这与此类区域总价因素、卖房人心理有较大关系。

一方面，城市外缘区域二手房单价相对偏低，受密集利好因素的影响，在市场成交反弹的情况下，房屋总价的止跌、试探性涨价，即使增量较为有限，反应在单价上的增幅也会相对较为明显。

第二，城市外缘区域集中了目前市场上占成交主体的刚需、改善型刚需人群，在市场利好的刺激下，该区域市场需求的增加相对显著，卖房的业主不议价、提价心理也相对明显。

11月将迎网签高峰 利好刺激作用持续时间仍需观察

考虑到北京市房屋买卖网签情况的滞后性，胡景晖认为，10月份由于三大利好因素刺激而形成的市场成交反弹，将在未来11月份的网签数据中进一步体现出来，11月或将迎来网签小高峰。事实上，从10月下旬以来，本轮市场成交反弹已经在10月份网签数据中逐步体现。

不过，胡景晖认为，尽管现阶段二手房市场的成交情况出现了显著的反弹，但是这一势头是否能够长期持续，仍有待观察。

一是利好落地有折扣，买房实惠难兑现。胡景晖认为，930房贷新政和公积金新政，虽然分别利好改善型刚需和刚需人群，但其实际执行落地却都可能打上折扣。房贷七折利率在商业银行利率市场化的情况下，从目前来看基本无法实现，无条件的9折利率也屈指可数，买房人的贷款成本依然较高；而公积金方面，调整公积金贷款额度从北京现阶段的市场情况来看，短期内仍然无法实现。这两大利好对于现阶段的北京市来说，其实际执行效果的有限很可能影响本轮市场需求入市的持续性。

二是本轮利好所释放的市场需求，事实上主要是前一阶段市场下行时积压的各类较为迫切的改善型和刚需需求，这些需求本就有年内置业的打算，受利好刺激的影响，在10月份集中入市，未来则很有可能难以持续。

基于以上因素，胡景晖认为，从目前到春节前，楼市成交反弹、比前三季度明显好转的情况将会出现；而价格方面，在10月份阶段性的反弹之后，受银行利好执行有限、购买力支持力度不足等因素的影响，成交价格暴涨的可能性也将相对微弱。

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