怎么选房能让房子升值20倍？这些因素很重要

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新浪乐居讯（编辑 罗璇）有些人想买房，但是问怎么选房呢?看房的时候我需要看什么?而且买房不管做什么用途我总是希望升值快，那要注意哪些因素呢?今天小编就从头到尾给大家梳理一下。看如何买房和怎么能买到升值空间大的房子。

　　首先查询当地政策

　　由于北京市为限购城市，所以首先要查询自己是否有资格买房。可查询当地新闻或直接咨询房产置业顾问。

　　查询贷款政策：1、可查询当地公积金网站，或者拨打当地公积金热线咨询;

　　2、去中介公司咨询，不过最好自己有一定功课，否则容易被误导;

　　3、搜索当地的公积金、贷款政策新闻;

　　4、去当地的办事大厅咨询;

　　5、询问购买过的朋友、同事等等。(一定要近期，否则政策可能已经修改)

　　买房前准备

　　1、查个人征信报告，看看是否有不良信用记录;

　　2、准备好信用卡;

　　3、查公积金贷款额。(当地最大，自己目前可以贷款额。北京公积金贷款额度最大为120万。)

　　做好以上几个准备，就可以开始考虑：如何选房。

　　▍先定位你的需求、买房预算、每月可以承担的房贷、所有要求的优先级。

　　需要考虑的：面积、位置、学区、自住VS投资、配套、质量、户型……思考这些选项，对于你来说，哪些是更重要的，排个优先级。

　　▍在自己可以承受的预算下，你再思考：

　　1、交通时间：如果你受不了长时间的交通时间，那你只能牺牲面积、户型等等，在市区内买一个面积小一点，房龄老一点的房子。北京交通拥堵，所以交通工具要选择好，如果预算不足，只能买郊区的房，要优先选择地铁附近的房源。不然早晚高峰的交通时间会被虐死。

　　2、生活品质：如果你希望给全家一个宽敞明亮的生活环境，交通时间不考虑，或者你工作可以在郊区，那么你就可以选定你的郊区区域。

　　3、周边配套：要考虑周边是否配套齐全，不然买个菜都要跑好几条街。如果家里有老人，周边医疗配套很重要。

　　4、家庭成员有孩子：如果你希望一个好学区，那么你就需要综合评估全市在内学区，那个学区是你预算可以承受，该面积你能接受。且学校距离你单位的距离多远，是否需要接送孩子上下学。

　　▍特别需要注意的是学区房政策

　　由于北京各个区县的学区政策不同，所以需要你查询你中意学校所在区县的政策。

　　以西城区为例：西城区教委表示，在2016年小学入学时，如同一房屋地址六年内有多个适龄儿童申请入学，则房屋产权人必须是适龄儿童的法定监护人，不符合上述规定的，根据当年的招生政策统筹协调安排就读学校。

　　这意味着如果该房屋的产权人为入学儿童父母或其他法定监护人，那么无论家庭中有几个孩子需要入学，均不会受“六年内”的年限限制，可以就近划片入学。但如果购买的是二手房，此前有其他孩子已经就近入学，那么将根据当年所在地区的学位紧张程度，进行统一安排。

　　所以买二手房时一定要提前问清6年内是否有孩子入学。

　　学区房最最重要的一点是：你现在买的房有可能不是那个学校的学区!

　　北京教育部办公厅明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片，一个小区对应多个学校，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

　　所以说你的贵学区房可能会降价，同样，反过来思考。你如果合理利用这个政策解读，你的房子可能从非学区房变为学区房，获得升值。(这个赌局不适合刚需，存在太大风险性。)

　　▍大区域选好了，如何选小区域?

　　跟着几个点走：政府规划、交通线路、大型民生政策等。其实城市规划的信息都是可以查到的，同样需要自己去查：比如跟着规划的地铁点、大型民生项目比如医院、综合体、政府规划中心走。

　　很多人看房的时候，就听售房部的人吹牛说，我们这边离地铁口超近，走路10分钟就到了!

　　买了之后发现，需要开车半个小时才能到一个地铁口(2020年建成)……这算地铁房吗?当然不算啦!如果你买对了潜在地铁口位置，这套房子升值是没有任何问题的!如果是买在已有地铁口附近，那么可以理解地铁口的红利因素已经加在了房价中。那么可以简单理解为，没有其他大问题，保值没问题，但是升值速度可能较慢。

　　综合考量多个因素，这样的区域选择才会保值、甚至具有很大的升值价值。

　　▍小区域如何选房子?

　　从大型城市来看，一片区域还真不是同样的升值幅度。品牌认可度很重要。所以一般来说，一片区域的升值幅度比较高的除了学区，一般都是品牌好的或者口碑好的房企开发的项目升值幅度高。考虑房地产品牌之后，同时考虑物业好坏、容积率、停车问题、房产质量、户型等等，这些都是决定当前价格以及后期升值问题。

　　选对房址与否，就是翻番20倍VS亏损！

　　真的!千万不要觉得选址很随便，这关系到你的房屋是否升值。即便是自住，以后换房时也会减轻不少压力。

　　在北京升值因素主要有以下几点。

　　1、产业聚集地的涨势是远高于非产业支撑的区域，例如中关村、望京。即使通州确定为行政副中心，房价上涨后价格也没有超过望京。而亦庄开发区由于许多大公司和产业入驻，房价直逼通州，亦庄在5年前可还是大家都不愿意去的地方呢。

　　2、学区。在一、二线城市里，涨幅最多的除了地位位置、几个规划点的福利，最大的因素一般都是学区。

　　3、楼盘的开发商。开发商的知名度一直就影响着楼盘的价格。例如万科口碑一直在业内不错，所以只要是万科开发的项目价格都会偏高一些，但是大家觉得物有所值。

　   4、物业。同品质同区域的楼盘物业好坏也影响房屋价格，尤其是改善楼盘和高端项目。

　　5、整个项目房源的规划。如果一个楼盘非常大且居于郊区，户型全部都是小户型。意思就是这个楼盘是为刚需人群打造的，这个楼盘的升值空间就比较小了。刚需不好吗?当然不是，如果是市中心的刚需项目简直太抢手了。可是位于郊区又全部都是小户型这就难说了。买郊区的楼盘有三类人：1、周边居民;2、预算不够退而求其次买偏远地区的人;3、投资客。第一类人我们就不说了，第二类是因为预算问题考虑郊区，这类人一般希望给家庭提供更宽敞的生活居住环境，选择小户型的人群较少。我们主要说的是第三类人，北京哪个区域都有炒房的人，除了炒地铁房、学区房，还有这种炒小户型房源的人。北京的房价每年涨幅在10%-20%之间，投资郊区小户型投入资金相对比较低，回报率却很高。而且在投资客囤房的这个阶段一般是把房屋租出去的，如果一个楼盘大部分购买的人群为投资客，那么在3-5年内这个项目大部分房源都会以出租为主，出租人群不稳定，人群嘈杂，有安全隐患。

　　所以说，买房子的时候全方面的考虑，尤其是在选址上的斟酌是多么重要!这套选房方法论，各位看明白了吗?