等额本金ＶＳ等额本息

升息尚无定论 个人房贷市场已现不小波澜
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http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004-08-17 11:13:00.0?
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地产资讯播报：http://news.sh.soufun.com?
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最近，关于贷款利率上调的讨论和猜测越来越多，专家对此的看法也存在着很大的分歧。近10年来，中国的利率调整都是一次接一次降息，提升贷款利率对广大投资者特别是年轻投资者来说很“陌生”。

“提前还贷”大可不必“一窝蜂”

一听到贷款利率可能要上调，不少购房者想到了"提前还贷"。记者从中国银行上海分行、建设银行上海分行等沪上多家银行了解到，从4月份以来，住房贷款提前还贷额有较明显上升。

面对升息预期，提前还贷是否真能少付利息？理财专家李先生在接受记者采访时表示，提前还贷切忌跟风，须从自身实际出发，“三思”而后行。

李先生认为，购房者在选择提前还贷之前，必须考虑清楚能否承受还款压力。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。一次性投入过大或许会降低日常生活质量。相反，升息后每月还贷额的略微增加未必会带来明显的生活压力。“提前还贷比较适合手中有闲钱的购房者。”

至于是不是越早办理“提前还贷”越有利，李先生告诉记者，贷款合同中有明确规定：每年的1月1日银行有权力根据实际利率的调整情况来重新确定房贷利率，如果银行没有调整，那么这一年全年都按照既定的利率标准执行。“换句话说，如果要升息，对房贷利率的正式调整也要等到明年1月1日以后。现在是8月份，贷款人并不需要急于提前还贷，可以在这段时间里，为可能用来提前还贷的货币寻觅更好的投资渠道。”

对确有提前还贷需要的客户，李先生提醒应注意相关事项——

对于借款合同生效满一年的借款人，若有足够的资金来源偿还贷款，可提前１５个工作日向贷款银行书面提出部分或全部提前还款，申请书必须详细列明提前还款的计划。该通知一经贷款银行确认后便不可撤消，并作为借款合同的补充条款与借款合同具有同等法律效力。申请书必须归档保存，如借款人不论任何原因，未能按照其向贷款银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视作逾期还款，借款人按合同承担违约责任。

对于借款合同生效未满一年（含一年）的借款人，要求提前还款，贷款银行将根据提前还款金额，以提前还款日的贷款利率收取一个月利息作为违约金，违约金条款已在借款合同中约定。此外，提前还款后，还款方式不变，已收利息不退还；提前偿还全部贷款的，将一次性结清全部贷款本息。

等额本金ＶＳ等额本息

利率变动对还款总额产生影响。采用不同还款方式，同样的贷款额度、贷款期限，最终的还款额是有差别的。记者从沪上多家银行了解到，近期，不少精明的购房者在办理贷款按揭时，选择了“等额本金还款”的方式。

建设银行上海分行某支行的陆先生告诉记者，采用等额本金还款，借贷50万元、10年期按揭，期间若银行升息0.5厘，借款人最终还款额将比等额本息要减少万元以上。

目前，商业银行住房按揭还款主要分为“等额本金”和“等额本息”两种方式。“等额本金”就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。“等额本息”是指贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。

据陆先生介绍，在还贷前期，“等额本金法”归还本息的金额要比“等额本息法”多。因此，当贷款利率下降时，“本金法”在较高利率的情况下已经支付了较多的本息，能够享受到低利率的本金要比“本息法”少。相反，当贷款利率上升时，“本金法”波及到高利率的剩余本金少，利息总支出相应减少。“也就是说，当利率上调时，两种方式还款的总额差会拉大；利率下降时，两者额差则缩小。”

陆先生给记者算了笔账：购房者贷款50万元，贷款期限10年，当期贷款利率为5.04%。如果贷款期内利率未发生调整，选择“等额本金法”和“等额本息法”到期支付的利息总和分别为12.7万元和13.75万元，两者相差1.05万元。假设5年后贷款利率下降为4.2%，在利率调整时，选择“等额本金法”和“等额本息法”剩余的本金分别是28.13万元和32.3万元，最后到期支付的利息总和分别为12.17万元和13.11万元，两者相差0.94万元。相反，如果5年后贷款利率上升为5.58%，则“等额本金法”和“等额本息法”到期支付的利息总和分别是13.05万元和14.18万元，两者相差1.13万元。

“升息预期”对购房人选择按揭借款的额度亦有影响，出于对按揭还款增加的顾虑，购房者趋于谨慎。据交行上海分行统计：该行近年来个人房地产按揭月月涨、季季增的局面近期出现调整。其中，正在建造中的期房，按揭额度减少尤为明显。目前，期房按揭仅占房贷总额３０％左右，而去年同期超过６０％。
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