财务自由之收租篇（一）

备注：原来在被动收入中有谈到房租，第一个想法是自己没房无法办到，或者需要买房才能买到，其实也可以像这篇文章一样。这是一篇最近看到的一篇有实际操作经验的实现财务自由的操作日志，虽然不是很详细，不过思路还是很清晰：投资拿下几年的房屋租赁权，提供一些附加值再加价转租，实现现金流。关键是优质房源的获得、成本控制及空置率。

另：文章中作者的投入不知道是几年的成本，不过从收益来看确实有点高。实际操作肯定会比文章描述的过程要困难很多，大家对这种模式有何看法？

来源于新开的财务自由博客：http://blog.tianya.cn/blogger/blog_main.asp?BlogID=4503003

　　从7月29日第一次跑南翔区域的房地产租赁市场到今天，刚好52天。跑过许多中介、跑过许多市场、了解过家具家电建材的价格、手头有了一些二手一手供货商的资源、用到一个不错的包工头，一切都在慢慢踏上正规。有积累经验，也有积累教训。很喜欢David告诉我的一句话（那个时候我正准备加入一个朋友的公司）：It
is a long road that you can never return. Wait is an art, to grab a chance is also an art. 向书本和别人的言传身教学习可以减少风险，但是人生那么短，复利的力量那么大……我愿意早一些开始，同时接受老师和市场的锤炼，学会用自己的眼睛去看、去学、去积累属于自己的经验。降龙十八掌传到现代为什么变成降龙没一掌？我相信不完全是师父不愿意教，别人告诉自己的吸收率低、自己领悟的内容记录成案还有可能有缺漏。所以实践是必须的，我偏爱早一些。

　　 1、 64000

　　 目前投入的成本是：24108+19412，第三套正在操作，预计成本可以控制在20000以内，所以总成本投入算作64000。

　　 2、 6400

　　 目前获得的月非工资性现金流是：1200+2500=3700，预计第三套十月中旬可以完工并租出，可以获得2700，所以总现金流暂时算作6400。

　　 3、 23%/127%/123%

　　 第一套房产由于选房失误、签订三年、经验不足导致超支，IRR（内部投资回报率，约等于实际年收益率）仅有23%，第二套选房很好，现金流也高，签订了五年的合同。第三套成本更低，虽然只签到三年，但是收益率和第二套相差无几，都达到了年收益120%以上。但是这样的房子并不好找，需要开始考虑成本较高，同时也能维持不错收益率的项目了。为了进行风险控制，IRR计算的年收入项我只计算10个月，假定两个月的空租期或其他的风险。违约金签订了三万，所以只存在多赚少赚的问题，基本不存在赔的问题，第一套虽然由于经验不足回报较低，但也有一万多的收益，第二、第三套的收益在五年时间里累计可达15万左右。　　

　　

　　为未来的未来——计划　　

　　 Justin曾经有段话特别震撼我：“财务自由是有多个层面的。有超市层面的自由，有商场层面的自由，有买车层面的自由，有买房层面的自由，有为了哄女朋友高兴帮她买的股票拉涨停的自由。”

　　 我在7月29日第一次考察南翔市场当晚曾经做过一个计划书：

　　 1、2012年9月-10月投入十万元原始成本，获得5-6套房产租赁案子，获得6000元现金流（事实上按照第二第三套案子的收益率可以达到11000左右的现金流）；

　　 2、2012年11月-2013年3月，配合《财报是本故事书》学习长投学堂的投资课程。

　　 3、每个月强制储蓄2000元作为投资储备金；

　　 4、2013年5月-6月撰写融资报告和风险控制说明书，吸纳小额资金（万的整数倍，总额不超过100万），批量拿进即将建成的拆迁房，统一进行装潢，同时了解和公司合作、打造员工宿舍的可能性，了解厂房出租的方式方法和风险。融资对象包括家人、朋友、所有自愿投资且互相有一定信赖度的人，给予其10%-20%的年投资回报（根据金额和融资年限不同），风险由我承担。

　　 5、在ADP好好工作，扩展资源，与HRD打交道的时候着重关注外派人员在华的relocation，用相关资源帮助老外找房子，同时为中介人员支付佣金，为自己赚取现金流。

　　 6、模式成熟、大家都有一些闲钱后，带着朋友一起学习和做一些多样化的投资，力争一群人一起实现最基本的财务自由（非工资性收入>支出，不用上班的基本自由）。

全文参见：http://www.xinlingchuangfu.com/blog-670-1954.html