购房房贷按揭利息计算方法个人房贷按揭还款3方式

北京的杨先生今年35岁，是一家大型企业的中层领导，月收入15000元左右。杨太太目前在家照顾父母、孩子，没有收入。杨先生想贷款买一套面积大些的住房，以便改善家人的居住条件。经过挑选，杨先生在西三环购买了一套总价100万元的三居室，付了首付款30万元后，杨先生决定从银行以20年期限贷款70万元。

目前，中国商业银行的个人住房贷款按揭还款方式，主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。最近，建设银行率先“试水”按揭还款方式的金融创新，并相继推出了等额递增还款法和等额递减还款法两种新的方式。这两种方式同属于等额累进还款方式的大类。就是还款人在开始的一段时间内，每期还款额为固定金额，以后每隔一定时期(单位为月)，分期还款额都较前一段时间累进一定金额的方式。如果累进额大于0就是等额递增还款法；累进额小于0就是等额递减还款法。

新的还款方式为客户提供了更多的选择。买房者可以根据自己的实际情况选择适合自己的方式。同时，不同的还款方式，所要偿还的利息也不尽相同。所以，如何选择一种自己既可以承受，而偿付利息又少的方式，就成为了许多买房者关注的问题。针对杨先生的情况，理财师为其进行了详尽的计算与分析。

等额本息还款法

杨先生在20年的贷款期内，每月的分期还款额是4818元，20年总还款额是115.71万元，也就是说杨先生总共需支付利息45.71万元。

等额本金还款法

杨先生每月偿还本息金额不固定，本金每月需偿还为2917元，利息随时间的缩短而减小。第一个月还款金额为6772.5元。20年总还款额是108.78万元，杨先生总共需支付利息38.78万元。

等额递增还款法

假定，累进间隔期为3个月，累进金额为49元。那么，杨先生第一个月的还款额为4198.6元。20年后总还款额是124.18万元。杨先生需支付利息54.18万元。

等额递减还款法

假定，累进间隔期为3个月，累进金额为-50.4元。那么，杨先生第一个月还款额为6447元。20年后总还款额是107.3万元。总共只付利息37.27万元。

杨先生经过认真考虑，最终选择了等额递减的还款方式。杨先生认为，一方面，起初虽然还款压力较大，但6000余元的还款额相对于杨先生15000元的月收入来说是可以承受的；另一方面，随着还款期的临近，自己每期还款额将越来越少，到临近20年贷款期结束的前3个月，每月只需偿还2465元左右，相对来说，生活负担更小。另外，更重要的一点，通过这种方式，杨先生要比等额本息还款法少负担了18.5%的利息。

理财总结

在相同的条件下，等额递减还款法较其他三种还款方式，所需支付的利息最少。

需要提醒买房者注意的是，选择还款方式不应该以支付利息的多少作为衡量标准。省钱的方式并不是最适合的，每个人要根据自己未来的收入情况设计房贷还款方案。

附：各种还款方式汇总表(单位：万元)

贷款方式 还款总额 利息总额 第一个月还款额

等额本息 115.71 45.71 0.4818

等额本金 108.78 38.78 0.6773

等额递增 124.18 54.18 0.4199

等额递减 107.30 37.27 0.6447

小知识:房贷等额本金还款法\等额本息还款法公式是怎样的?

假设贷款金额为P

年利率I(月利率i=年利率/12)

贷款期限N年（月数n=12N)

等额本金还款法：每月还款金额=本金+利息=P/n+上月未还款本金*i

每月还款金额不同，利息不同，本金相同

等额本息还款法：每月还款金额=本金+利息

=(P*(1+i)^n)*i/((1+i)^n-1)

每月还款金额相同，本金、利息均不相同