专家称中国房地产的问题越来越严重

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新浪专栏作者王育琨。(新浪财经资料图片) 点击此处查看全部财经新闻图片

　　本报记者　姜洪桥　北京报道

　　尽管目前从事企业研究，王育琨对房地产仍旧兴致盎然。在国务院住宅改革课题研究小组 的经历使得他对房地产的评论较多偏重于政策层面。他是去年房地产大论战中提出限制住宅消费主张的学者之一，他指出，这一认识其实在上个世纪90年代便已作 为住宅改革课题组的研究出发点，并成为当时官方的共识。在王育琨看来，如今的房地产政策放弃了早期

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约束并逐步改善住宅消费的目标转而过度依赖房地产拉动经济增长。这种片面的产业政策形成一种独特的财富模式，将迫使资金大量流向房地产而非急需的高科技和工业化大生产行业。它将消耗掉太多的资源，降低中国的竞争力。飞涨的房价前所未有地考验着中国决策者的远见和魄力。

　　经济观察报：从你开始从事房地产研究已经有十多年了，这十多年你的感受怎样？

　　王育琨：我的感受是房子越住越好，小区越来越漂亮。但是，房地产的问题越来越严重。

　　经济观察报：我看了你的博客，你说的问题是指政策问题吗？

　　王育琨：根据最近公布的一些数据，房地产的成本利润率是100%。你要明白这是成本 利润率，开发商的自有资金利润率超过300%。那么我们看看其他行业呢，医药、电子等行业都止步不前，这些都是国际竞争最激烈的行业，利润却远远低于房地 产。国家的宏观政策错了，过度倾向于房地产。

　　经济观察报：你认为宏观政策错误的原因是什么？

　　王育琨：核心问题是政府想让资金流向哪里？因为房地产的利润高，其它行业的顶尖企业都把资金转向房地产，联想和海尔都开始做房地产。其实，这是一种错误的财富模式，它要毁掉

中国经济。由此看来，房地产的问题不是建设部能够解决的问题，应该站在更高的层面看待整体经济发展和产业布局。而且它还涉及到社会稳定问题。怎么解决房地产问题是对中国决策者的远见和魄力的考验。

　　经济观察报：那么资金应该流向哪里？

　　王育琨：大家都说中国是世界工厂，你真的以为中国稳操胜券吗？拿服装来说，所有人都 认为，不管服装是什么品牌，卖多贵，都一定会在中国生产。在西班牙有个著名的服装品牌ZARA，它在西班牙本地生产，价格是中国同类产品价格的一半。这个 品牌已经打入中国市场了，很快要在北京开分店。西班牙制造价格却低于中国制造，ZARA靠的就是高投入的大生产。

　　在西班牙的某个方圆200英里的地方，集中了20家剪裁和印染中心，500家缝纫生 产厂。人们都知道服装行业节约成本的办法就是建立一个快速物流体系。西班牙服装从设计到上柜台只要12天，而中国的平均消耗时间是120天。西班牙的方法 是把这200英里的地下都挖空，架设地下传送网络。你想想这样一个巨大的工程需要多少资金投入？建立现代化大生产的体系是需要大量资金的。

　　经济观察报：房地产影响社会稳定问题已经是大家的共识，这和财富模式的关系是什么？

　　王育琨：以前我讲约束住宅消费，现在看来忽略了无房者还是多数这个问题。财富模式向 不动产集中，贫富不均也就集中体现在不动产领域。有钱人都把资金投向房地产，有的人可以买100套房子，有的人一套也没有。这个过程是不是有点像古代的土 地囤积。古代很多王朝覆灭前都有大规模的土地囤积现象，明朝如此，汉朝、清朝乃至国民党统治时期莫不如此。这个问题要警惕。

　　经济观察报：就房地产本身而言，它的核心问题是什么？

　　王育琨：我认为，目前房地产体制有两个核心问题。第一是规划体制问题。规划的支配权 实际上关系到土地的支配权。这个权力掌握在市、县一级政府手里。市一级通常通过修改规划来支配土地，县一级则大量存在违法违章建筑。掌握规划权就掌握了土 地支配权，也就掌握了财富。土地基本上成为了市、县政府的提款机。

　　第二个核心问题是独重开发商的体制。美国的土地是直接卖给私人和投资者的，开发商只 是承建商。但中国能获得土地的基本全是开发商。政府为什么倾向于绕开终端使用者，把土地卖给开发商？道理很简单，通过开发商政府可以获得额外的收益。实物 地租、各种猫腻和灰色地带就生存于这个环节。土地如果面向最终投资者和使用者，这个灰色空间就会大大缩小。

　　经济观察报：解决目前的问题，你有没有什么好的方法建议？

　　王育琨：很难啊。前一段时间我去参加一个论坛，张五常也去了。有人问过张五常怎么解决房地产问题。他想了半天说，恐怕要推行住房空置税。我认为，另外可能还要增收房产增值税。买房子越多的人交的税越高，这样或许能解决财富过度向房地产集中的问题。