民生问题:房价,房贷,首付之间的暖昧关系(借首页一放,点醒一下各位兄弟)

今天下午,抽了一点功夫,跟一位香港同事在空中花园聊了一会,听了他一席高见,令我茅塞顿开,恍然醒悟.
我想,买房对于咱小老百姓终究是一件大事,既然俺有了些体会,势必要分享给各位兄弟
每天我回家,打开报纸,不论是深圳特区报还是深圳晚报,还是南方都市报,都充斥着地产广告和地产评论,更有甚者,像深圳晚报还搞什么地产十大事件
从报纸上你只能看到一种声音:深圳房价一年涨13%是正常的事,没有人为的因素,也没有人在炒作,是因为需求推高了房价.而市场的分析,从来都是说深圳房价会继续涨,可是我这位朋友从香港楼市的发展以及深圳楼市十年间的发展分析,告诉我,深圳房价一定会崩盘.
现在深圳买房首付是三成,实际上,在去年的时候,在深圳买房,像彩田这个片区,首付一般二万到三万就可以了
但现在是三成,明年有可能首付调到四成.为什么银行会调高首付比例呢?
我们来分析一下银行的风险跟房贷首付之间的关系.
我们大胆做一个假设,假如A同志要买一个小两房60平方,这个地段小两房的房价,去年价格在30万左右,他去年跟银行贷款,银行估价30万,首付三万,于是,他跟银行贷了27万
但是,今年同样地段另一个同志B要买同样的房,房价为42万.找银行贷款,银行说,可以,估价42万,但是,要求首期付3万,也就是说,他要付首期12.6万,他贷到了29.4万
我们要分析的是,为什么银行去年可以贷27万给A,房价今年涨了,银行贷给B却只贷给他29万多一点点呢?
这是银行在规避自身的风险
每一种商品,都有价值和价格.价值跟价格是不一样的概念,一个房子,你可以跟银行标称说这房要100万买,你要求银行贷70万给你,但是,实际上你这房只值40万,假如银行按房子的价格去给你发放贷款,我们可以想想.当你贷到了70万后,你付40万给了卖方,然后,你拿上30万跑掉.当然,银行是可以收掉你的楼的.可是,你有没有收到,这样一来,银行贷70万给你,可是收回的楼,价值却只有40万,也只能卖到40万,于是银行亏掉30万,这30万进了你的口袋
所以银行必须要去避免这种风险,方法就是银行按照自己评估的房屋价值来给你发放贷款额
如果按这个原则去推算,你在今年40万买的房子,银行让你首付3成,也就是12万多,意思是,银行只承认你的房子价值29万多一点,在这种情况下,假如你买了这个40万的房,然后,到了明年,房价下跌,你的房子跌到了29万,那么,你如果跑掉,银行收楼,银行将楼收回,卖掉,变成29万,仍然能弥补银行的贷款损失.
也就是说,无论首付怎么调,调高,说明银行认为楼市风险高,所以,要尽量预估到价格跟实际价值间的差别,算出你楼的价值,用你报的价格减去你楼的价值,就是你要首付的钱了.

如果这点规律是正确的话,我想,大家可以看出3成跟3万之间的泡沫有多大
这是一方面
再从另一方面看
深圳楼市,从94年到现在,十年间,每年基本都以2%的幅度增长
而在去年,突然间开始,涨幅达到13%,这难道也是正常
按报纸的说明,是需求旺盛,请问,13%的需求增长是如何旺盛出来的?
还有许多不为人知的内幕,例如,一楼,声称只剩下50套,结果,经查发现,已经购房者资料根本不全,有些连名字都没有
上次深圳龙华一个楼盘推出,大楼人群涌过去买,有人形容,好像菜市场买菜一样,没有买到房的人甚至发怒砸了售楼现场.跟买菜一样,这句话,被我朋友用来形容过股市崩盘前的场面
而这些,有哪个报纸报道过?
还有,我这个朋友还有一个精辟的见解:无论炒股还是炒楼,犹如接力赛,总是社会上流朝底层交棒,一层一层接着交棒,先是有钱阶段炒,炒完一波,赚了,抛出来,接下来,精英分子炒,再赚一波,交棒给白领们,白领炒完,小赚一笔,再交给中产阶级,终于,等棒交到中产阶段手里时,就会出现菜市场买菜的热闹景像,而这时,曲线并不会下跌,反而会暴升一场,等最后一棒交完,终于没有人接棒时,曲线会垂直下跌,直到谷底.
另外,我这个朋友不是瞎说,他妈妈在香港买的房,150万买,情形相当于现在的深圳楼市,可是,现在仅值70万
而他弟弟,更惨,120万买的房子,还贷了60万政府的无息贷款,可是,到现在,市值80万,首付当时20万,要求停供,银行算一算,告诉他,你还欠我们20万,不仅首付没了,而且还欠钱.这种事,大家没听过吧

另外,香港还和内地不同,在香港,如果你不还贷款,银行不仅收楼,你也会破产,从此,政府会监控你的收入,每月从你收入中抽取一定比例用于还贷,剩下的,仅够你养活自己而已,当然,如果你啥事不做,政府就不要你还贷
内地不同,内地地方大,你在东北贷了款,跑 到西北不还,政府有什么办法呢,无计可施
所以,银行风险实际很大,所以,银行就采用提高首付来避免风险,如果银行认为房价会升,房市良好,就降首付
如果认为风险大,就升首付
大家如果认为我的观点不正确,可以与我讨论