亏损11亿的青客公寓即将上市，长租公寓“上市免暴雷？”丨邦眼

作者：YY

栏目编辑：尹茗

尽管自如、蛋壳公寓两家头部企业此前多次传出赴美上市消息，但“长租公寓海外上市第一股”的头衔有可能花落“青客公寓”。

10月8日，长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股（IPO）文件，计划在纳斯达克上市，预计融资一亿多美元。如无意外，青客公寓将成长租公寓海外上市第一股。

然而风光上市的背后，长租公寓正面临亏损、破产等一系列窘境。一边是以青客公寓为代表的头部企业亏损上市潮，一边是不断有中小企业资金链断裂导致瞬间崩盘的倒闭潮。

10月8日，青客公寓递交招股书同一天，河南悦如资产管理有限公司（即悦如公寓）发布公告称，其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。目前悦如公司的全部股份已转让给比逊达美公司，且已进行相关股权转让及工商变更手续。

报道称，2018年以来，长租公寓行业接连曝出资金链问题，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

青客公寓：2年亏损11亿

无论是规模体量、品牌知名度、还是融资金额，青客公寓都位居自如、蛋壳公寓之后。

自如成立于2011 年，8年时间里融资3轮，今年6月份完成B轮融资，投后估值达到50亿美元，背后资本包括腾讯投资、红杉资本中国、天图资本等，管理85万间房源，近乎于蛋壳公寓45万间的两倍。

蛋壳公寓自2015年成立迄今完成6轮融资，最近一轮融资是三月份的5亿美元融资，估值为20亿美元。背后资本包括Tiger老虎基金、蚂蚁金服领投，高榕资本、愉悦资本等。

青客公寓成立于2012年，截至目前共获4轮融资，最近一轮融资是2018年4月完成的数千万美元C轮融资，四轮股权融资总规模超过一亿美元。从披露的招股书来看，截至2019年6月30日，青客公寓共运营97621间房间。

青客公寓的商业模式与自如蛋壳相同，都属于二房东模式，即与租赁房源房东签订长期合约，经装修改造后重新开放给租客，通过租金差异获取利润。

青客公寓的主要收入来源为租赁收入，分别占2017年总营收和2018年总营收的97.35%和89.55%；截至2019年6月30日止9个月，租赁收入在总营收的占比为88.29%，增值服务收入占比开始扩大。

从资金储备的角度来看，三家之中，青客公寓更着急通过上市来降低资金压力。

长租公寓烧钱惊人，招股书显示：

青客公寓2017年和2018年的营业收入为5.23亿元和8.90亿元，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元；经调整后的EBITDA（息税折旧摊销前利润）分别为负6420万元和负2.21亿元人民币。截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的营收为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。

2年多时间，青客公寓亏损高达11亿元。

按2019年6月30日为止97621家租户计算，青客公寓每租出一间房亏损3800元。

青客公寓优势何在？

按照青客公寓方面说法，其在高性价比房间数量、入住率、与房东租客签约期限方面均优势明显。

青客招股书援引灼识咨询的数据称，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位，但国内约80%的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间，若以该类房间数计算，青客则为行业第一位。

青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率为91.6%和92.4%，为行业最高。

青客公寓称，无论是与房东之间签约的合同期限还是租户的租赁时间均为国内主流长租公寓运营商之最。青客公寓与房东之间的合同平均期限为63.3个月，前三年租赁费用固定，剩余时间则每年增加约5%。青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。

不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1%的租户选择了续租，续租率并不高。

此外，青客公寓总资产20.3亿元，而负债则高达27亿元，资产负债率高达133%。

为何选择此时上市？

在此之前，“长租公寓第一股”被更多业内人士认为会在蛋壳和自如两家胜出。

市场自去年开始就不断有消息传出自如即将上市，但自如CEO熊林近日表示，长租行业已经由创业期进入精耕期，暂不急于启动IPO，也没有明确时间表。

看起来比较佛系，不过对于长租行业来说，租金贷被叫停、空置率居高不下、甲醛房、资金链断裂等问题，随时可能成为压倒长租公寓的最后一根稻草。积极上市寻求二级市场补血，充足弹药才有可能在行业竞争中游刃有余。

长租公寓始终没能解决盈利问题。克而瑞的监测数据显示，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%，远低于国际公寓水平，现金流回正周期至少需6年以上。

SOHO中国董事长潘石屹此前曾公开宣称，不建议做长租公寓，因为这个生意是亏的。“原因很简单，就是一定会有银行贷款，如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，把款贷过来建成公寓再租出去，回报率最高超不过1%，这个回报率，租房的价格再翻一番还是亏本的。”

靠投资机构输血的长租公寓从一级市场拿钱越来越难，据CV Source数据，2019年前7个月里，仅有11家长租公寓品牌获得融资，同比下降70%，长租公寓企业们只能转向二级市场。

不过二级市场融资也不再容易，前不久WeWork上市折戟。

参考资料：

 预见2019：《中国长租公寓产业全景图谱》（附现状、竞争格局、发展前景等）前瞻产业研究院

 《长租公寓品牌青客公寓递交招股文件，或先于自如、蛋壳海外上市》IPO早知道

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