房产领域共享公司分析（共享经济专题）2/7

住房领域共享

共享住房领域在Airbnb之前，有过ORBO和Craiglist等开拓者，在Airbnb之后，有了Fipkey、onefinestay、途家、蚂蚁短租、小猪短租等模仿者，但都没有形成气候。Airbnb的成功之处在于创建了高效便捷的在线平台，维系了高忠诚度的社区文化。Airbnb的成功之处在于时机和独特的公司文化，较难复制。

在时机上，Airbnb发展之时正是全球金融危机之后消费者信心受到打击、消费更加谨慎之时。Airbnb上的房间比酒店房间平均便宜了14%~17%，满足了穷游的需求。

在Airbnb发展之时，正是Facebook等社交网络、Yelp等点评网络蓬勃兴起之时，共同培养了消费者通过互联网社交、获取信息甚至从事交易的消费习惯。

基于社交产生的正反馈效应，使Airbnb易于抵制后来模仿者的。用户既是旅行者，也同时是雇主，更是口口相传的宣传媒介。因此在Airbnb平台上形成了紧密的社区。公司在2014年推出的新标示Belo，就强调了Belong归属感。

公司设计师文化浓厚，也为获取用户和吸引人才发挥了独特的作用。三位联合人其中二位是设计专业的毕业生。他们会上门为屋主拍摄房屋照片，也要求新员工在入职前2周用Airbnb去旅行，鼓励员工提出有创意的设想，并小规模部署。这使得Airbnb可以快速反应，挖掘新机会。在招聘时，设有专门的文化面试，由完全不同部门和职位的人考察面试者在文化上是否与公司契合。

Airbnb目前的中国业务已大力发展中国游客的出境游为主，中国本土的资源不多。Airbnb在中国的发展模式需要本土化成B2C，途家和兼有C2C和B2C的小猪短租目前发展较好。

途家定位于高品质度假公寓预订平台，提供旅游度假公寓的在线搜索、查询和交易服务。既为旅行者提供了优质的度假住宿新体验，也为业主提供了良好的资产托管增值服务。途家的主要来源于个人业主的托管以及地产开发商的托管，公司也与其它酒店式公寓服务商合作，展示第三方房源以分成。在吸引旅行者方面，途家与携程建立了战略合作伙伴关系。

小猪短租2012年上线，上线之初，公司完全按照Airbnb的C2C发展模式，但是到2013年，另一家模仿者爱日租公司倒闭，促使公司转型，引入酒店宾馆式的标准化资源来拉动需求。2014年完成了B轮融资后，重新开始了C2C业务，但采取了线下推广的方式，帮助屋主装修房子，并装上智能门锁、智能猫眼等安全硬件。公司还与蚂蚁金服旗下的芝麻信用管理公司合作，将个人征信体系引入到在线短租行业中。今年6月份公司完成了6000万美元的C轮融资。

短期来看，纯粹的C2C模式因受限于诚信文化和个人征信制度，较难在中国取得快速发展。中国较为密集的城市公寓安排，也会放大共享住宿骚扰邻居的隐患，此外，中国对共享住宿的监管依然缺位。

办公室共享

国际典型代表We Work，成立于2010年，一家为中小企业、初创企业，自由职业者等服务的公司，模式是用折扣价格租下整层写字楼，然后分隔成单独的办公空间，出租给愿意挨着的初创企业和中小企业，向他们收取会员费，会员得到的不再仅仅是一块面积或者一张工位，还包括前台、会议室、茶水吧、休闲等公共资源。会员费根据享受服务的多少划分不同的标准。截止至2014年7月公司估值达到100亿美金。

国内类似公司有ServOiifce、优客工场、SOHO3Q、Mo.ffice等。ServOiifce大部分地点在北京，根据办公室位置、类型、采光等条件因素，价格有所差别。人均1500~3000元/月。优客工场是万科高级副总裁毛大庆创立，让创业更简单，服务有：天使投资、小微贷款、营销推广等等。SOHO3Q是潘石屹创立的，此外还有点点租。

（1）点点租

点点租成立于2014年3月，CEO陈晨曾今是腾讯的高级产品经理，使命是”让创业者找到合适的办公室“。继获得100万种子轮融资后，2014年9月获得1000万的天使融资（估值不详）。2015年6月，点点租通过社交媒体宣布公司月租赁额过亿。

点点租的商业模式是跨过混乱的中介市场，直击租客痛点，点点租为办公房出租方和租赁方提供了一个O2O在线平台，出租方可在网站上投放供出租的办公场所的信息和价格供租房者选择。点点租将办公空间分为3类，众创空间、商务中心和创意产业园。根据对公司网站的房源观察，供给方主要是各大商务写字楼，属于商务中心，另外2类房源比较少。

租赁中介标准化，点点参与了从找房到付款的整个租赁流程，避免了一个沦为仅能做为流量入口的信息平台。与Airbnb类似，点点租为了保证房源的真实性，跨过了租房市场中介，直接通过自己的摄影师和员工向业主搜集房源信息和图片；并由点点租的员工亲自1对1带租客参观房源；最终由用户通过点点租支付房费，建立了完整的O2O租房产业链。

虽然点点租被称为中国版的WeWork之一，但实际上其商业模式并不直接与共享经济相关，两者的相似之处更多的在于其平台经营模式。与WeWork相似，点点租通过搭建平台和提供服务让租客更快的找到适合自己需求的办公场所。

其实，通过标准化为用户节约租房成本是成功关键，点点租现阶段的成功在于把握住了国内租房市场用户租房流程复杂，难以从中介获得真实房源的痛点。点点租布局完整租房产业链提高租房标准化的同时，简化了租房流程。将中介从租赁流程中去除，使得流程标准化。对租客而言，在点点租能够获得真实的房源信息，及时需要重复看房，也不需要与不同的中介联系；由于租客只能与点点租的客服联系，对业务而言，全部业务流程和手续均通过点点租的客服完成，免除了频繁与租客往来的麻烦。所以，点点租的成功关键不仅在于能否快速规模化，同时需要营造更高的平台衍生服务价值（快法务等）。

（2）SOHO3Q

SOHO3Q是SOHO中国在2015年2月推出的新业务，旨在借助共享经济在中国打造出新的商业地产模式，为中小企业和工人工作者提供“拎包入住”的商务租赁方式，让SOHO中国在“转售为租”的战略上更进一步。

SOHO3Q的运营模式与WeWork相似，通过搭建O2O平台为用户提供最短以周为单位、最小以办公桌为单位的商务租赁地产。截止2015年10月初，SOHO3Q在上海和北京共启用了6处SOHO3Q中心，共计3000个座位。计划在2015年底拥有11个SOHO3Q中心，总计11000个座位，目前望京SOHO的3Q中心已经租满，吸引了包括美团、陌陌在内的互联网公司，上海项目的3Q办公室出租率则在50%~60%之间，入驻率相对不错。

SOHO3Q盘活自由商业面积，让WeWork模式本土化。SOHO3Q搭建了一个O2O商务地产租赁平台，虽然SOHO3Q属于类WeWork模式，但在国内共享经济认知度不高、共享意识有待培养的情况下采取了以租赁为基础的运营模式，而不像WeWork的会员随到随用制。

SOHO3Q在线平台可以实现从选房到付款的租赁流程，用户可以在网站或者APP上选择办公区、办公室和办公周期；直接或预约参观办公室后即可在线支付后即可直接前往办公。

根据从SOHO3Q预订网站搜集到的信息，SOHO3Q暂未提供公共办公空间，不存在会员包月-在共享办公空间对空闲办公席位随到随用。所有独立席位和办公室均以独享的形式进行出租。因此我认为，SOHO3Q在国内的商务租赁市场向共享经济率先迈出了第一步：将使用时间缩短到一周，但在空间共享的自由度上尚无进展。SOHO3Q的业务亮点：办公室环境主题-创业。在提供租赁服务的基础上，同样希望搭建一个社区性平台，让用户在使用租赁服务的同时，通过互相交流获得社交价值，从而提高用户粘性和对新用户的吸引力。目前，SOHO3Q举办了各类与创业和科技有关的交流会，但平台的社区性尚未显现。

所以，对比WeWork，SOHO3Q最大的优势在于其对地产的拥有权。其它O2O的商务地产租赁平台更多起到的是中介作用，在租赁角色是中介方。而SOHO3Q自身背靠SOHO中国，自己拥有商务地产，在租赁中不仅是中介方，更是业主方，SOHO3Q能够以最低的价格获得房源。因此，不论是长期还是短期，SOHO3Q在成本方面都有优势；对比点点租，SOHO3Q最大的优势就是对房源有绝对的控制权，可以以零的成本来获取房源的真实信息。

（3）优客工场

优客工场创始人是前万科集团北京区副总裁职务的毛大庆。优客工场将目标用户定位于初创团队、小微企业、移动办公人员和短期性办公团队（会计、咨询公司）等，主要提供短期商务地产租赁和商业相关服务。

用户最少可租赁一张办公桌，最短可租赁一天。在9月中旬结束的A轮融资中，优客工场获得2亿元投资，并宣布已经签约36个场地，布局包括北京、天津、上海、深圳、西安、南京等主要城市。公司管理人在9月份的采访中表示公司的盈利模式主要有4种：租金、会议室和基础服务、商务增值服务以及会员费。

商业模式：优客工场的运营模式与WeWork类似，先集中租赁办公空间，再对其进行标准化装修和分租，通过差价获得收益。公司创始人在2015年7月中旬提到，公司目前已“二房东”（即WeWork模式）拥有1/3房产，其余2/3通过与房地产开发商的合作获取。

9月份优客工场的正式启动，目前开始营业的办公中心仅有北京阳光100旗舰店。通过公司网站或者移动端APP，用户可以直接预订开放的办公室或独立的办公室。相比SOHO3Q，优客工场在时间共享方面更进一步做到了最短租期以天为单位。但相比WeWork，仍会实现会员制的空间共享—随到随用模式。基础设施和服务方面，优客工场提供了：免费宽带接入、打印设备、健身房、休息区、IT技术支持、暖气空调和其它基础物业服务。

业务亮点：以增值服务为核心的战略目标除租赁服务外，服务价值同样重要。在7月中旬举办的《优客工场模式沙龙》中，公司创始人毛大庆表示，WeWork最大的两点在于其丰富可靠的服务；基于240家合作伙伴，用户一旦成为会员，便意味着拥有了超过240张会员卡。而优客工场也将全力打造租赁价值之外的服务附加价值。基于对核心用户为初创公司和小微企业的定位，目前附加服务的主题多为创业辅导，同时也希望营造一个创业的商务社区。所以优客工场搭建的平台和价值与WeWork非常相似，但更侧重于创业辅导。

毛大庆在采访中表示，目前优客工场收入的90%来自于租金；在日后的发展中增值服务将成为重要的收入来源，增值服务收入占比的目标为40%。根据网站提供的信息，优客工场目前提供的增值服务包括：商务财务、人力、市场和法务服务；出行、饮食相关的生活服务，其中不乏中信银行、平安保险等知名企业。

目前来看，是值得期待的服务生态规划，增值服务将成为优客工场为核心用户创造价值的关键。完善的服务网络意味着签约入驻的初创公司能无需费事寻找资源即可以最快的速度获得从财务到生活上的所有服务需求。公司计划明年开始逐步启动优客基金、传媒、学院和贷款等一系列为初创公司提供便利的服务。如果优客工场独立能够提供全套服务，服务价值也将取代地产租赁成为公司主要创造营收来源。

（4）结论

国内三家类WeWork模式的共享办公虽然类似，但在运营模式有着鲜明的对比：

点点租更像一个中介平台，通过提供比其它中介公司更为透明的信息和更有针对性的服务来获取更多用户；SOHO3Q更像是实体经济像互联网靠拢的产物，希望通过互联网来改进母公司原有的商业模式；优客工场刚刚起步，但在公司规划上与WeWork几乎一致，只是在服务商更侧重于创业辅导。

三家公司代表了中国共享办公市场未来的房产，除了拥有实体资产的SOHO3Q，其它两家公司均选择将增值服务作为未来发展的重点。初创企业这一类租户对价格极为敏感，以小规模、短周期租赁为主，若无增值服务，容易迁移。相比普通办公租赁，共享办公租赁的用户将有更大的可能转用其它平台的服务，因此增值服务就显得尤为重要。

在租赁服务很难做出差异化的情况下，平台提供的服务价值则成为用户创造价值和创造收益的关键。目前国内万众创业的浪潮尚未褪去，大批初创公司在选择办公空间的同时对商务相关的服务也有较大的需求。如果能在租赁平台找到服务商，初创公司的人力和时间成本将得到节约，从而提高用户粘性。同时，用户在使用平台合作服务商的服务后也因此带来更高的转换成本（寻找新的服务商、失去折扣机会）。

通过对比三家中国类WeWork模式公司可发现，在起步阶段三家均选择经济发达的城市为目标市场。由于点点租属于中介业务，价格方面不参与讨论。不难看出，SOHO3Q的租金与优客工场高出了2倍以上。按每工位6平米计算，在没有折扣的情况下SOHO3Q的望京公共工位租金约为24元/平米/每天；而根据对望京SOHO的调查，装修后的办公房源租金普遍处于7-9元/平米/每天。因此，SOHO3Q的公共工位有至少15元/平米/每天的租金支付的是免费咖啡、休闲空间、宽度等基础设施，占到总租金的60%以上。

相比之下，优客工场的价格更容易受到初创公司的青睐，按同样的假设计算，优客工场阳光100的租金约为13元/平米/每天；大望路和国贸地段写字楼租金根据不同水平位于4-17元/平米/每天，大部分租金位于8-10元区间。假设以9元/平米/每天为均价，优客工场的租金溢价约为4元/平米/每天，远低于SOHO3Q公共工位的溢价。

共享经济的主要目的是满足未被市场满足的需求，未被满足的需求方面，跨区域的空间共享在共享办公市场中尚未被开发。前文已经提到，国内共享办公市场的困局之一就是空间共享尚未实现。在WeWork的网络中，一名会员在支付月费后，不仅可以在洛杉矶使用公共空间的工作席位，当他出差到芝加哥，甚至伦敦，同样可以使用当地的WeWork办公中心的工作席位。

共享办公作为一种新型的业务模式，还存在着一定的局限性：

首先，跨区域空间共享尚未实现。目前，国内以共享办公为基础的平台都实现了时间上的共享，但尚未实现跨区域的空间上的共享：既用户无法在合同期期限内只能使用固定办公区的固定办公空间，无法使用其他办公区的办公空间。因此，如：记者、项目组等移动性较强，经常出差工作者的办公空间需求尚未被满足。

其次，社区价值不受欢迎。WeWork成功的因素之一是创业者社区提供的社交价值。而在国内，即便是多花一些租金，创业公司也还是更愿意选择独立办公室而不是开放式办公桌；毛大庆也曾向媒体透露，自己接触到的签约企业中，很多表示愿意使用开放式办公桌，但还是希望租下独立的办公室。因此，入驻公司之间在公共办公空间的接触和交流较 WeWork 在国外的效果将大打折扣；而服务价值则较社区价值而言，对中国的初创公司更为重要。