『房产观澜』 [经济杂谈]中国房地产泡末的四大根本原因、后果及对策

作者：dancewtwolf 提交日期：2004-11-9 12:32:00

中国严重偏离实际的地产游戏的根本行原因：
　　
　　说起房地产的泡末，首先要界定一个关于泡末的概念，那就是：
　　
　　 中国人民目前对房地产的需求不是泡末，我们有5-10亿人需要在城市里居住
　　 房地产的泡末是高昂的房价和巨大的利润相对于人民低下的收入！
　　 国际公认的房价收入比是 3-6倍 ，中国目前是10-15倍以上！
　　
　　一、来自于政府的不饱和型的土地供给制度和土地拍卖制度和随之而来的“经营城市”运动（也可以叫圈地运动），决定了房地产的高价、暴利和投机性炒房
　　
　　 中国目前的房地产政策，正是学自香港。港英政府通过对土地供给的有计划的适度饥饿控制，使香港的房地产价格保持单边持续上扬，让这种不合常规上涨势头一直维持了20多年，直到97回归。在这种人为控制的价格升幅下，最终制造出了一出全香港人共同参与的传销游戏，直接导演了香港楼市的虚假繁荣——房地产业逐渐成为香港经济的主导产业，经济模式成为买楼、炒楼，然后在家中坐等房地产业的升值……
　　 中国目前的政策有过之而无不及。50多年前的土地革命和后来的人民公社运动，使中国的土地成为全民所有制，既然是全民所有制，公民有权利获得自己居住和生活的基本土地。我们目前的政策是由官员“经营城市”，通过低价有计划地规划或侵吞农民和国有的土地，再以“高度饥饿”的高价抬售给有钱的或能贷到款的或有门路开发商，既然同一时期内批租的土地有限，那么盖出来的商品房也必然有限，导致相当程度的卖方市场！所以出现了巨额的商业利润。所以我们不要去骂开发商心黑，也别说炒房者恶毒。 圣人曰：“邦有道，贫且贱焉，耻也；邦无道，富且贵焉，耻也！”有国家给的机会，什么贫富廉耻，不赚高额利润的才是傻子呢！
　　
　　 房地产商们高呼：“我们的利润不高啊，才20%。”我呸！就算你的哭穷是真的只有20%，大额交易的原则应该是低利润！用掌握的人民的土地和人民的银行去赚人民的钱！搞几个地皮，买几个楼花，一年周转好几次，利润是20%吗，是20%*x(x>3)。世界上有几个大额交易的行业有这么高的利润、这么快的周转速度？
　　 这个决定了，所谓的房地产泡末，不是地产开发太多的泡末，而是利润超大的泡末。就是，让大多的穷人，把钱贡献给与开发地产有关的富人，产生了大量富豪的泡末！有一点可以看出我们的富豪究竟有多泡末：在日前最新公布的“胡润版2004年中国大陆百富榜”中，主营行业与房地产有关的“富人”占到总人数的40％。这正常吗？
　　 我们的官员在为不多的富人在拼命地吹一个本来不应该吹大的泡末，并将危害到整个国家！
　　 现在城市中有新住房的，主要是：“一、官员 二、大款、明星 三、私营业主 四、参加房改的和原城市居民拆迁的 五、白领等高收入阶层 六、其他收入或福利较高人群 七、 拼了父母亲友老本加上银行贷款的
　　 剩下的35岁以下的年轻人，基本没有住房，有的也是贷款70%，其实包括上面的第七种，那房子也算不上他的。他们以后还要吃饭，要养育教育孩子、要生病、要医疗、要养父母，也要自己养老，他们还有钱吗？......我们的“经营城市运动”和地产商人们，你们赚去的，不是社会发展的利润，是人民的血汗，牺牲的是教育、医疗、养老等国家和社会的长期稳定和持续发展的动力......
　　
　　 泡末是不可能长久的，经济规律的作用最终也是无法逾越的，无论政府是否保护。根据资料统计，香港楼价从97年最高峰开始持续下跌，到2003年的6年间累计跌幅已达65％，港人财富蒸发了2万2千亿，平均每个业主损失267万港币，负资产人数17万。按每个家庭平均3.5人计算，香港生活在负资产阴影下的人口已经占总人口10％。负资产还不是最可怕的。最可怕的是负资产加失业或者生意倒闭。有消息说，这是港英政府精心计算了20年的一道公式，相信并非空穴来风。而今天，我们竟然要举国都再走一次这个公式，是为了要验证它的准确度吗？
　　
　　 中国还有70%的人需要在未来的几十年里到城市居住，这么大的市场确实应该开发，但得先挤掉泡末。不然，一个国家大量的资源和利润被少数人掏空的话，最终将会出现一个爆炸的泡末，比香港还要厉害！香港泡末破灭的时候，有中央政府和13亿人民做后盾，中国泡末破灭的时候，指望谁？美国？日本？他们还恨不得踩你两脚呢！
　　
　　
　　二、现有的交纳70年的房产税费制度，占了整个房产价格的15-30%左右。
　　 开办企业都是开一个月交一个月税，因为国家知道，你让任何一个企业先交上70年的税，他也不敢开啊！
　　 政府收上后70年的税，要干什么？以后收什么？
　　 我们交了70年的税，我们拿什么来教育、医疗和养老，长期发展的事情怎么办。
　　 其实，这些税早晚是国家的，哪怕你平均税率再高一点也没关系，就象银行贷款一样，你总得让大家发展吧。市场经济这么多年了，相信我不说大家也知道为什么几乎美国每位总统竞选人都喊着要减税，为什么我们要给企业优惠的减税政策，这无非就是个当前利益和长远利益的关系而已。
　　
　　 大多数国家，房屋价格，地价及税、费三项仅占价格的20%，建安成本占73%，利润只占7%。而我国目前的地价及税、费三大项成本约占总成本的50%，建安成本约占总成本的20%-35%，利润占15%-30%左右。那么，我们天天喊国际接轨，按国际的算一下，正常的房屋价格应该是在现在的50%以下才是正常的利润和税收水平。也正好，把现在的房价收入比（10-15倍）乘以50%，得到5-7.5倍的比例，还是高于国际公认的水平，其间的差额，就当作中国城市化进程的心理预期吧。
　　
　　
　　三、中国被拖延了的城市化进程和城乡差别
　　
　　 中国实行了50年的户口制度和城乡差别，产生了大量的需要在近几十年内转移的5-10亿的农民和半农民（及其后代）需要在相对短的时期内入城，产生了一个城市房市场长期膨胀的效应，也就是说，中国的房地产虽然有泡末，但仍有后劲。不过，关键的问题是，我们不能让过高的房地产利润将这些人的口袋掏空，我们得让他们有生存和发展，有教育，有医疗，有社会保险，形成庞大的中间阶层，才能保证社会的持续和稳定发展。中国去年消耗了世界上50%左右的水泥，其实从平均数量上来说，中国有那么多人口要搬到城市住，并不多。那房子好不好？好！又大又漂亮！泡末的原因是这些水泥盖的房子，这5-10亿人买不起，因为政府和开发商低价征用了他们的土地，却要加上巨额的利润变成高价卖出来给他们。社会没有给他们造点面积比较小的，价格比较便宜的房子，因此，他们得年复一年得住到贫民区里去，他们的孩子的教育、他们的养老和医疗，比水中花还要飘渺！别跟我说精英，因为精英只是金字塔的顶尖而已，更粗大的是下层，中国还没有形成椭圆型（或橄榄形，指有庞大的，人数占多数地位中产阶级，如欧美）的社会结构。如果我们不改变目前的房地产政策，它会成为阻碍椭圆形社会结构的重要因素之一。
　　 君道第一
　　 贞观初，太宗谓侍臣曰：“为君之道，必须先存百姓。若损百姓以奉其身，犹割股以啖腹，腹饱而身毙。若安天下，必须先正其身，未有身正而影曲，上治而下乱上治而下乱者。朕每思伤其身者不在外物，皆由嗜欲以成其祸。若耽嗜滋味，玩悦声色，所欲既多，所损亦大，既妨政事，又扰生民........
　　 我们曾经用剪刀差割了农民的血肉，今天又要剥夺他们最后的权利，土地！其实，用不着你剥夺，他们已经纷纷背井离乡了....
bd9e

　　 畸形的房地产不但割走了城市居民的肉，也割走了饿农民的肉，不但割走了教育的肉、也割走了健康和养老的肉，更割走了其他消费行业的肉，使整个国民经济走向了一条危险而不稳定的快车道......你看看，周围为了那栋高昂的房子，在累死累活之余还要省吃俭用的人有多少......住在城市里的我们并不是最悲惨的，我们毕竟还受过良好的教育，可以做个白领，继续着自己小资梦。最悲惨的是失去了土地的和从土地上已经无法维持生活而被迫来到城市的打工者......
　　
　　
　　四、媒体和话语权的不平等及由其导致的集体失语
　　 很早以前，西方就有个流行的说法是，20%的人掌握着80%的财富，剩下的80的人只拥有20%的财富。而且这个趋势还在加剧。中国从一个曾经最平均的国家之一，迅速演变成贫富差距最大的国家之一，我们的基尼数已经超过国际公认的警戒线，相信也不是什么新闻了。
　　 有香港媒体报道说，中国的富有阶层每年带出国外的资金有240亿美元，令贫富差距加大。
　　 《南华早报》报道说，在过去的15年里，从中国带出去的资金是中国养老、医疗和社会保险赤字的五倍。出于各种原因，富人把他们的财产移到国外。
　　　　 美林和凯捷的一份报告中说，中国去年有23.6万人个人财富达到100万美元，还不包括房子。
　　 我们不仇视富人，问题是，国家应该给大家都留出发展和富裕的机会！在一定时期内，我们的资源和财富总是有限的，不能都集中到一两个所谓的支柱产业里去，那样会被绑票的！
　　 你说中国人笨吗，难道连被绑票了都不知道？不是，是因为被绑了票的人没有发言权。而有发言权的人大多做了地产商和“经营城市运动”的话筒。不用我说，你自己看看，各地媒体中唱衰房地产的报道有几个。你再去网络论坛上看看，那跟在“某某著名经济学家说，中国的地产未来10年还要涨3倍”之类的报道后面有多少没有话语权的老百姓无奈的骂声就行了。而同时网络上的一篇《为一套房子你要奋斗多少年？》写得非常好，很多人都看过，我看了后，即被幽默而又真实的语言逗得想笑，后来认真一琢磨，却又真想哭。它真是说出了老百姓的心声，不过只是在论坛里而已，没见哪个媒体敢光明正大地把它登出来。在文章的最后面我把它附上。
　　 有个房地产大亨说，现在中国自己能买得起房子的是5%的富人，好了，媒体和话语权的不平等纵容了泡末的地产，应和了富人的声音。那么剩下的95%的人怎么办，我们已经集体失语了，谁来替我们说话？纵容了房地产泡末的，不但是“经营城市”的官员、房地产商，还有那些掌握着话语权的专家教授和媒体，加上集体失语的我们自己！
　　
　　 房地产泡末的原因还有一些，别的我就不多说了！大家多多批评指正。我的邮箱是 dancewtwolf@163.com QQ：12470235 欢迎讨论
　　
　　 关于房地产泡末的后果，大家想想97年亚洲金融危机、香港地产泡末、日本地产泡末，那是最直接的例子，很多国家和地区到现在还没完全摆脱那个阴影。但更可怕的是，在中国，目前，住房的沉重压力，让我们牺牲了教育、牺牲了医疗、牺牲了养老、牺牲了环保，更牺牲了从革命时期和建国以来一直为我们忠实后盾的农民！现行的房地产政策，已经绑架了银行、绑架了政府、绑架了人民.......
　　 目前政府采用的管理贷款和限批土地的做法，是没有从根本上来解决问题的，从新办法采取后房价甚至攀升的结果上已经看得很明白了。要想真正解决泡末问题，保持房地产市场的良好持续发展，应该着手以下几点：
　　 1、提高土地供应量，土地的垄断导致的饥饿供应才是房地产暴利的最根本的来源。
　　 2、实行公民合理住房的土地补助制度，结合新的农村土地改革，把土地作为一种公民的权利。虽然在短时期内会减少国家的土地交易收入，但可以真正地降低土地交易的成本，也是土地革命的回归。（可以实行不同地区的博奕补助，并使补助的证券可以流通兑换，建立起类似于市的土地补助证券交易机制，根据公民年龄、居住地和迁徙过程等计算，我们有得是数学家和经济学家，不怕算不明白。）
　　 3、降低人均合理住房税费（分期交税，不妨采取占用面积累进税率，以引导市场多建经济实用型房屋）
　　 4、控制超额的房产利润。其实，中国的房地产目前只是半市场状态，只要上面三点解决了，房地产会处于买方市场的状态下，房价必然接近实际需求，也不会出现暴利了。
　　
　　
　　 醒醒吧！别等到房产贬值65%的那天才知道痛哭！
　　
　　 不信，你就看看下面这骗文章吧！，题目就是《为一套房子你要奋斗多少年？》每个人都可以比着自己的收入算算自己在所在的地区多少年才能买上房子。
　　
　　
　　
　　为一套房子你要奋斗多少年？
　　2004年10月19日16:06 作者：aiansa 　 来源：搜狐文化广场
　　
　　　　昨天买了份房地产报，快速浏览了一下，舌头半天没缩回去。上海的房价又噌噌的上去了一截。二手房，在上海浦东花木路一带，居然也可以卖到10000元/平方米。那个破地方，我曾经住了一年，在我的印象里，也就是个城乡结合处，比较脏，每到傍晚，不时有面目可疑的人晃来晃去。就这么一个地方，假如要拥有一套小一点的两房一厅，居然也得要100万。
　　　　关于金钱，我没什么概念。好在比较喜欢具象思维，赶紧换算一下，想起来比较容易。
　　　　假如我是个农民，一个人，有一亩地已经不错了。一年种两次，一次小麦，一次玉米，一年能挣个800块，再加上养一群鸭子，卖点鸭蛋，估计最多也就能挣1000块。想要在上海那郊区买套像样的房子，我得不吃不喝地耕种1000年。到那时候，共产主义该实现了吧？
　　　　假如我是个工人，没有下岗，一个月拿800块钱，不抽烟，不喝酒，不结婚，不吃饭。渴了喝凉水，饿了吃烂菜叶，冷了拣破麻袋穿，总之，一分钱不花，在房价不上涨的前提前，要买那样的房子，得连续工作100年。估计，没什么工厂要这么老的工人。
　　　　假如我是个公务员，混得很一般，一个月2500块，也不抽烟，不喝酒，不吃饭，还不贪污，不受贿，不挪用公款，要想买那样的房子（同样，房价不上涨），我得熬上33年。估计刚买了房子，就得退休了，而且极有可能因为营养不良而迅速逝世。
　　　　假如我是个撰稿人，而且混得还不错，每两个字一块钱，我也不抽烟，不喝酒，不吃饭，也不泡文学女青年，要想买那样的房子（同样，房价不上涨），我得连续写2000000字，而且还得保证字字有人要。假如连构思、带写、带修改，每小时可以顺利完成2000字，那么，就得连续写1000个小时，在WORD文档上连续写2000页。我明白了，为什么写字的人容易夭折？憋的。
　　　　假如我是妓女，姿色一般，平均每次收获200块，我也不抽烟，不喝酒，不吃饭，不得性病，不养小白脸，要想买那样的房子（同样，房价不上涨），我得连续接5000次客人。假如每天接客两人（含法定节假日），那得连续奋战2500天，费时7年左右。
　　　　假如我是抢劫犯，手段一般，眼神一般，每次出手抢得1000元，我也不抽烟，不喝酒，不吃饭，不找女人，不被抓住，要想买那样的房子（同样，房价不上涨），得连续作案1000次，假如每星期作案一次，那得连续作案18年。
　　　　假如我是商人，我连吃带喝，也抽烟，也喝酒，也吃饭，也得性病，夜养小蜜，只要我有本事贷到款，在房子刚出来的时候，噼里啪啦的付上头款，和同伙一起哄抬，不出两年，几套房子就都到手了。
　　　　我说这些，并不想发牢骚。我只想说，土地这东西，都属于国家资源，首要的功用，是为这个国家的老百姓提供服务。在合法的政策下，再加上自己的手段，利用国家资源为自己挣钱，这并没有太大的罪过。只是，凡是必须有个度。任何一个国家，两极分化得厉害，都不是个太好的兆头。当一个城市里的大多数人被挤到城市的边缘时，这便是罪过的一种，和英国的圈地运动并不两样。
　　　　我们再想一想，两极分化是怎么形成的？看看以上购房的时限，答案就呼之欲出了。一个普通的公民，他辛辛苦苦地工作一辈子，赚得那点可怜的钱，被祖国拿去一部分，被房地产商拿去一部分，最后再被炒房者拿去一部分，这两极要想不分化，也很困难。想想那些在城市里奋斗多年的普通人，几乎大部分人都背上沉重的房贷包袱。这就是大多数人的命运。
　　　　我并不是非议国家不可以从土地中获取利益。只是，大众之财，取之于民，用之于民。假如你获取了这些收入，却无法保障大多数人住上满意的房子，那么这“取”，也取得不理直气壮。或许，我这点想法有点愤青，只是，前两天看新闻，都说宪法有进步了，要保护公民的私有财产了。我想，这还是有个因果关系——前提是，你首先得保障大多数百姓拥有一定数量的财产。假如大伙为了一套破房子都累得死去活来，你还有什么好保护的？世界上，没有绝对公正的法律，物质控制能力决定了其走向，我不能说普通百姓就不收益了，然而，在这个法令下受益最大的，是大多数还是少数人？
　　
　　　　耕者有其田，居者有其所，这历来都是百姓对于一个国家最起码的要求。不知为何，我突然想起一个例子，记得很不清晰了——似乎是在老俄罗斯，一个穷人没饭吃，偷了一块面包。在当时，这可是大罪。其结局是，他并没有被定罪，原因是，当一个国家无法为其人民提供生存条件，为了生存，他偷窃了，真正有罪的不是他，而是这个国家。